Toimitusjohtajan katsaus 2008
Vuosi 2008 oli Spondalle voimakkaan kasvun aikaa. Vuoden aikana valmistuneet kiinteistökehityshankkeet kasvattivat kotimaan toimitilatarjontaamme ja vuokratuottojamme. Jatkoimme laajentumistamme myös Venäjän kiinteistömarkkinoilla, jossa saavutimme asettamamme investointitavoitteet. Vuodelle 2008 asettamamme taloudelliset tavoitteet ylitettiin.
Kiinteistömarkkinoiden toimintaympäristö
muuttui voimakkaasti vuoden 2008 aikana. Alkuvuonna kiinteistöjen vajaakäyttöasteet
paranivat ja vuokrat kehittyivät suotuisasti. Myös kiinteistökauppa oli vilkasta. Tilanne kääntyi vuoden puolivälissä, kun kansainvälinen rahoituskriisi alkoi vaikeuttaa kiinteistösektorin rahoitusta. Kiinteistökaupankäynti hiljentyi, kiinteistöjen arvoihin alkoi kohdistua laskupaineita ja yhtiöiden pörssikurssit laskivat.
Muuttunut markkinatilanne edellytti nopeaa sopeutumiskykyä
Vuoden 2008 aikana liikevaihtomme kasvoi merkittävästi ja saavutimme asettamamme vuokraus- ja kassavirtatavoitteet. Kiinteistökehitysinvestointimme olivat vuoden lopulla yhteensä 204,6 miljoonaa euroa. Positiivinen kehitys jatkui kotimaan toimistoja liiketilakiinteistöjemme vuokrausasteissa, jotka ovat nousseet tasaisesti jo vuodesta 2006 lähtien. Vuonna 2008 toimisto- ja liiketilakiinteistöjemme vuokrausaste kehittyi yleistä markkinatasoa paremmin.
Sponda reagoi vuoden puolivälissämuuttuneeseen markkinatilanteeseen nopeasti sopeuttamalla toimintaansa. Yhtiön vakavaraisuutta lähdettiin vahvistamaan kotimaan kiinteistömyynneillä. Loppuvuoden aikana Sponda myi kiinteistöjä noin 70,1 miljoonalla eurolla. Onnistuimme erittäin haasteellisessa rahoitusmarkkinatilanteessa yös rahoittamaan uudelleen erääntyvät lainamme.
Kiinteistökehityshankkeemme etenivät suunnitelmien mukaisesti. Kaikki vuodelle 2008 suunnitellut uudiskohteemme valmistuivat aikatauluissaan, mikä on osoitus vahvasta projektijohtamisen ammattitaidostamme. Merkittävin ja Spondan historian suurin kiinteistökehityskohde valmistui Vuosaaren satamaan, jonne rakennutimme logistiikka- ja toimistotiloja sataman toimijoille. Hankkeiden kustannukset pysyivät suunnitellulla tasolla ja kiinteistökehitysvoitot toteutuivat tavoitteiden mukaisesti.
Laajentumisemme Venäjällä jatkui. Kiinteistöhankintamme keskittyivät Moskovaan,
josta ostimme kaksi kauppakeskusta ja yhden toimistokiinteistön. Jatkoimme myös Venäjän organisaatiomme kehittämistä ja perustimme Moskovaan uuden toimipisteen. Vahvistetulla organisaatiolla pystymme entistä paremmin vastaamaan Venäjän markkinan haasteisiin. Uskon vahvasti Venäjän kiinteistömarkkinaan ja odotan investointiemme tuottavan hyvää tulosta tulevaisuudessa.
Spondan kiinteistörahastotoiminta kasvoi suunnitellusti vuonna 2008. Perustimme
vuoden aikana uuden logistiikkakiinteistöihin sijoittavan kiinteistörahaston ja kasvatimme rahastojemme kiinteistöomistusta. Kiinteistörahastotoiminnasta on kehittynyt yhtiölle erinomaisen kannattava liiketoiminnan muoto, ja se muodostaa jo merkittävän osan Spondan liiketoiminnasta.
Sponda järjesti marraskuussa 2008 ensimmäisen pääomamarkkinapäivän, jonka
suosio ylitti odotuksemme. Tilaisuudessa esiteltiin sijoittajille ja analyytikoille muun
muassa Kiinteistörahastot ja Venäjä -liiketoimintayksiköidemme toimintaa.
Asiakkaiden tyytyväisyys ohjaa toimintamallien kehittämistä
Huolehtimalla toimitilojen kunnosta ja laadusta haluamme tarjota asiakkaillemme
toimivat puitteet liiketoiminnan harjoittamiseen. Investoimme kiinteistöjen ylläpitoon kuluneena vuonna 26,6 miljoonaa euroa. Pyrimme parantamaan asiakkaidemme
tyytyväisyyttä kehittämällä toimintaamme jatkuvasti. Vuonna 2008 keskityimme
asiakaspalveluamme tukevan asiakkuusstrategian kehittämiseen. Toimintamallien
kehittäminen ja henkilökunnan koulutus jatkuvat vuonna 2009.
Vuonna 2008 käynnistimme myös yritysvastuuprojektin, joka määrittelee yritysvastuulinjauksemme ja yhtiön nykytilan. Näiden pohjalta luodaan päivittäiset
työkalut, joilla yhtiön toimintaa kehitetään entistä vastuullisempaan suuntaan.
Vuokraustoiminnan merkitys kasvaa
Reaalitalouden heikkeneminen saattaa aiheuttaa kiinteistösektorille uhkia ja synkentää vuoden 2009 vuokrausnäkymiä. Kiinteistöjen vuokrausasteiden uskotaan
laskevan, ja etenkin kaupunkien reunaalueilla on vuokranlaskupaineita. Laskupaineet
kohdistuvat myös kiinteistöjen arvoihin. Spondan kiinteistöistä noin 66 prosenttia sijaitsee Helsingin ydinkeskustassa ja Ruoholahdessa, jossa vuokratasojen ja kiinteistöjen arvojen ei uskota laskevan yhtä voimakkaasti.
Markkinamuutoksen myötä vuokraustoiminnan merkitys kiinteistöliiketoiminnassa
on kasvanut ja tulee kasvamaan entisestään, mikä vahvistaa Spondan asemaa. Pitkäaikaisena kotimaisena toimijana tunnemme paikallisen kiinteistömarkkinan
hyvin, ja se luo meille hyvät mahdollisuudet menestyä vaikeassa markkinatilanteessa. Uskomme, että ympäristön muutoksista huolimatta kiinteistöjemme vuokratuotot pysyvät vakaina.
Rahoitusmarkkinoiden kireydestä johtuen emme tee kuluvan vuoden aikana merkittäviä investointeja, ja mahdolliset muut investoinnit rahoitamme kotimaan kiinteistömyynneillä. Toimintamme pääpaino on nyt vuokraustoiminnassa ja aktiivisessa asiakaspalvelussa. Sitä tukee vuoden 2009 alussa voimaan astunut organisaatiouudistuksemme, jossa yhdistimme toimisto- ja liiketilakiinteistöihin sekä logistiikkakiinteistöihin erikoistuneet yksikkömme yhdeksi liiketoimintayksiköksi. Tällä uudistuksella pyrimme parantamaan toimintojemme ohjattavuutta, organisaation joustavuutta sekä yhtiön kustannustehokkuutta. Samassa yhteydessä täsmensimme strategiaamme luopumalla Baltiasta kiinteistösijoituskohteena
ja keskittämällä kiinteistösijoitustoimintamme nykyisen strategiamme mukaisesti Suomeen ja Venäjälle.
Kiitän lämpimästi kaikkia spondalaisia joustavuudesta ja tinkimättömästä työpanoksesta vuonna 2008. Henkilökunnan sopeutuminen toimintamme muutokseen osoitti, että organisaatiostamme löytyy kykyä ja valmiutta nopeisiinkin
muutoksiin. Haluan myös kiittää asiakkaitamme ja osakkeenomistajiamme luottamuksesta ja kaikkia sidosryhmiämme menestyksekkäästä yhteistyöstä.
Kari Inkinen
toimitusjohtaja