Toimintaympäristö

Makrotalouden näkymät

Valtiovarainministeriön katsauksen mukaan euron heikentyminen ja öljyn hinnan lasku ovat kääntäneet euroalueen talouden kasvuun: vuonna 2015 BKT:n kasvua kertyi vajaa kaksi prosenttia. Kasvua tosin jarruttaa vaikea työttömyystilanne. Seu­raa­vien kah­den vuo­den ai­ka­na euroalueen kas­vun arvioidaan jatkuvan kahden prosentin tuntumassa.

Suomen taloudessa vuoden 2015 viimeinen neljännes oli valtiovarainministeriön ennusteen mukaan kasvava. Koko vuoden osalta bruttokansantuotteen muutoksen arvioidaan nousevan 0,2 prosentin verran positiiviseksi, kun vielä vuonna 2014 Suomen bruttokansantuote laski 0,4 prosenttia. Vuoden 2015 pieni kasvu muodostui lähinnä yksityisen ja julkisen kulutuksen lisääntymisestä.

Vuonna 2016 Suomen bruttokansantuotteen ennustetaan kasvavan 1,2 prosenttia. Kulutuksen lisäksi kasvua vauhdittavat yksityiset investoinnit. Inf­laa­tion uskotaan jäävän 0,9 pro­sent­tiin.

Transaktiomarkkina

Kiinteistöjen transaktiomarkkina vuonna 2015 oli historian toiseksi vilkkain. KTI Kiinteistötieto Oy:n (KTI) mukaan vuoden 2015 kaupankäynnin volyymiksi Suomessa muodostui noin 5,46 miljardia euroa, joka on 26 prosenttia enemmän kuin vuonna 2014 (4,34 miljardia euroa). Vain vuonna 2007 markkina on ollut aktiivisempi, kun volyymi oli 6,29 miljardia euroa. Pääkaupunkiseudun kiinteistökauppojen osuus transaktioiden volyymistä oli 55 prosenttia vuonna 2015.

Kansainvälinen sijoituskysyntä oli edelleen vahvaa vuoden 2015 aikana, ja kansainvälisten toimijoiden osuus koko vuoden ostoista oli noin 33 prosenttia. Myös vuodesta 2016 odotetaan vilkasta sijoittajien etsiessä uusia kiinteistökohteita.

Toimistotilamarkkina

Suomessa valmistui uusia toimistotiloja vuonna 2015 enemmän kuin edellisvuonna. Esimerkiksi pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoille valmistui vuoden loppuun mennessä noin 86 000 neliömetriä uutta toimistotilaa, kun vuoden 2014 aikana sitä valmistui noin 55 000 neliömetriä.

Vaikea taloustilanne on pitkään kasvattanut tyhjän toimistotilan määrää pääkaupunkiseudulla, mutta vuoden 2015 toisella puoliskolla kasvu pysähtyi. Catellan mukaan alueen keskimääräinen vajaakäyttöaste oli vuodenvaihteessa 13,3 prosenttia, kun se puolta vuotta aiemmin oli 13,4 prosenttia. Helsingin ydinkeskustan vajaakäyttöaste kasvoi vuoden 2015 aikana. Kasvua kertyi 5,7 prosenttiyksikköä. Vuoden 2015 lopussa vajaakäyttöaste ydinkeskustassa oli 13,6 prosenttia.

Suuria muutoksia pääkaupunkiseudun tärkeimpien toimistoalueiden vuokratasoissa ei vuoden 2015 aikana tapahtunut. Toimistotilojen vuokrataso vaihteli näillä alueilla välillä 204–378 €/m²/vuosi. Ainoastaan Leppävaarassa vuokrataso laski.  Helsingin ydinkeskustassa keskimääräinen vuokra pysyi tasolla 312 €/m²/vuosi.

Tampereen toimistomarkkinassa vajaakäyttöaste pysyi ennallaan 10,7 prosentissa. Vuokratason yläraja nousi hieman vuoden takaisesta. Vuokrat Tampereella vaihtelevat välillä 168–228 €/m²/vuosi.

Toimistojen vajaakäyttöasteisiin ei odoteta suurempia muutoksia vuonna 2016.

Liiketilamarkkina

Pääkaupunkiseudulla liiketilojen vajaakäyttöaste laski hieman vuosien 2014–2015  vaihteesta ja oli 4,6 prosenttia vuoden 2015 lopussa. Seudun muuttovoittoisuuden ja uuden tarjonnan rajallisuuden vuoksi tilojen käyttöasteet säilynevät korkealla tasolla myös vuonna 2016. Vuonna 2015 pääkaupunkiseudulle valmistui noin 34 000 neliömetriä uutta liiketilaa.

Tampereella liiketilojen vajaakäyttöaste vuoden vaihteessa oli 4,1 prosenttia ja Oulussa 2,7 prosenttia.

Helsingin ydinkeskustassa liiketilojen markkinavuokrataso laski vuoden 2015 aikana. Vuokrataso oli vuoden vaihteessa 600–1 680 €/m²/vuosi. Tampereella vuokratasot vaihtelivat välillä 420–900 €/m²/vuosi ja Oulussa välillä 480–1 020 €/m²/vuosi.

Liiketilojen vajaakäyttöasteeseen ei odoteta suurempia muutoksia vuonna 2016.

Logistiikkatilamarkkina

Suomen logistiikkatilamarkkinassa oli rauhallista vuonna 2015. Vuoden lopussa logistiikkatilojen vuokrataso pääkaupunkiseudulla oli keskimäärin 99 €/m2/vuosi, eli vain hieman alhaisempi kuin vuotta aiemmin.

Tilojen vajaakäyttöaste oli vuoden 2015 lopussa 6,9 prosenttia, eikä muutosta edellisvuoteen juuri tapahtunut. Uutta tilaa valmistui markkinoille noin 43 000 neliömetrin verran, joka on selvästi enemmän kuin kahtena edellisvuotena.

Venäjä

Venäjän bruttokansantuote supistui Suomen Pankin mukaan 3,7 prosenttia vuonna 2015. Vuonna 2016 BKT:n ennustetaan supistuvan 2 prosenttia. Vallitseva epävarmuus vähentää investointeja ja nopeasti nousseet hinnat vähentävät kulutusta. Jännitteet Itä-Ukrainassa, pakotteet ja epäselvät näkymät talouden ja kaupan rajoitustoimien kehityksestä aiheuttavat edelleen epävarmuutta. Vuoden 2016 tammikuussa edelleen laskenut öljyn hinta vaikeuttaa Venäjän talouden tilannetta ja talouden kehityksen ennustamista.

Yleisestä epävarmuudesta huolimatta transaktiomarkkina piristyi hieman vuoden 2015 toisella puoliskolla. Maailman johtavan kiinteistöneuvonantaja CBRE:n tietojen mukaan kaupan volyymiksi muodostui viimeisellä neljänneksellä noin 0,8 miljardia dollaria ja koko vuoden volyymiksi noin 2,8 miljardia dollaria. Lukumääräisesti kauppaa tehtiin saman verran kuin 2014, mutta volyymi kuitenkin laski selvästi edellisvuodesta (4,4 miljardia dollaria).

CBRE:n tietojen mukaan toimistotilojen keskimääräinen vajaakäyttöaste nousi Moskovassa 17,7 prosenttiin vuoden 2015 lopulla. Vuoden 2015 aikana Moskovaan valmistui noin 0,7 miljoonaa neliömetriä uutta toimistotilaa. Noin puolet aiotuista rakennusprojekteista siirrettiin myöhemmäksi heikentyneen kysynnän ja korkean vajaakäytön takia.

Lähteet:
Tilastokeskus 
VM 
KTI 
Catella 

BOFIT 
World Bank
CBRE